Acheter une maison en tant qu’étranger sur la Côte d’Azur : tout comprendre sur la fiscalité
LEGISLATION
Entre ciel et mer, la Côte d’Azur séduit depuis toujours les esthètes et les investisseurs du monde entier. Acheter une propriété dans ce décor de carte postale, c’est bien plus qu’un simple achat immobilier : c’est l’entrée dans un art de vivre à la française. Mais lorsque l’on est non-résident, certaines spécificités fiscales méritent d’être connues pour aborder sereinement l’achat, la location ou la revente d’un bien.
Chez Monty + Co Real Estate, nous allions expertise locale, réseau d’excellence et accompagnement sur-mesure pour faire de votre projet une réussite élégante et parfaitement maîtrisée.
1. Fiscalité à l’achat : ce qu’un acquéreur étranger doit anticiper
Frais d’acquisition : une fiscalité identique pour tous
En France, les frais liés à l’achat d’un bien immobilier sont les mêmes pour les résidents comme pour les non-résidents. Dans l’ancien, ces frais représentent généralement 7 à 8 % du prix d’acquisition, et comprennent :
- Les droits de mutation (taxes perçues par l’État et les collectivités locales) ;
- Les frais de notaire (rémunération réglementée) ;
- Les débours (frais administratifs avancés par le notaire).
Consultez la page officielle sur les frais d'acquisition immobiliers – Service-Public.fr
Quel mode d’acquisition choisir ?
Un achat peut se faire en nom propre ou via une structure juridique (par exemple, une SCI – Société Civile Immobilière).
Créer une SCI française peut être judicieux pour :
- Organiser la détention à plusieurs (ex. : en famille ou avec des associés) ;
- Faciliter la transmission du patrimoine ;
- Bénéficier d’une souplesse de gestion.
Chaque situation est unique : il est conseillé de faire appel à un fiscaliste pour adapter la structure juridique à votre pays de résidence, à votre fiscalité personnelle et à vos objectifs patrimoniaux.
Financement : emprunter en tant qu’étranger, c’est possible
Les établissements bancaires français proposent des prêts immobiliers aux non-résidents, sous réserve de garanties solides (revenus stables, apport personnel, etc.). Monty + Co collabore avec des partenaires bancaires spécialisés dans les profils internationaux.
2. Louer votre bien : comment sont imposés les revenus locatifs ?
La location saisonnière est une pratique courante sur la Côte d’Azur. Si vous louez ponctuellement votre maison ou appartement, les revenus générés en France sont imposables en France, même si vous vivez à l’étranger.
Deux régimes fiscaux possibles :
- Le régime "micro-BIC" :
- Applicable si vos recettes sont inférieures à 77 700 € par an.
- Vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % (ou 71 % si le bien est classé "meublé de tourisme").
- Applicable si vos recettes sont inférieures à 77 700 € par an.
- Le régime réel :
- Obligatoire au-delà de 77 700 €, ou sur option.
- Permet de déduire les charges réelles : frais d’entretien, intérêts d’emprunt, travaux, assurance, etc.
- Obligatoire au-delà de 77 700 €, ou sur option.
En savoir plus sur l'imposition des loyers meublés – Service-Public.fr
Prélèvements sociaux
Les revenus fonciers des non-résidents sont également soumis aux prélèvements sociaux :
- 17,2 % pour les résidents hors Union européenne ;
- 7,5 % pour les résidents de l’Union européenne, de l’Espace Économique Européen ou de la Suisse (grâce à une décision du Conseil d'État de 2019).
Plus d’infos sur les prélèvements sociaux – impots.gouv.fr
Et si vous proposez des services hôteliers ?
Si votre location inclut des prestations comme le ménage quotidien, la fourniture de linge, l’accueil personnalisé ou le petit-déjeuner, vous pouvez être considéré comme un loueur en meublé para-hôtelier. Dans ce cas, vous êtes potentiellement soumis à la TVA, mais vous pouvez aussi bénéficier du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), avantageux sur le plan fiscal (amortissements du bien, réduction d’impôt…).
3. Revente : quelle imposition sur la plus-value pour un non-résident ?
Lors de la revente d’un bien immobilier en France, les non-résidents sont soumis à l’imposition sur la plus-value immobilière, calculée sur la différence entre le prix d’achat et le prix de revente (avec prise en compte des travaux, frais de notaire, etc.).
Un système d’abattement progressif selon la durée de détention :
- Exonération totale d’impôt après 22 ans ;
- Exonération des prélèvements sociaux après 30 ans.
En attendant ces délais, les taux applicables sont :
- 19 % d’impôt sur la plus-value nette ;
- 17,2 % de prélèvements sociaux (taux variable selon votre pays de résidence) ;
- Surtaxe (2 % à 6 %) si la plus-value nette dépasse 50 000 €.
Consultez le guide officiel sur les plus-values immobilières – Service-Public.fr
Représentant fiscal : une obligation possible
Si vous résidez hors Union européenne et que la vente dépasse 150 000 €, vous devrez probablement désigner un représentant fiscal agréé pour garantir le paiement de l’impôt dû en France.
4. Monty + Co : une approche fiscale sereine et sur-mesure
Chez Monty + Co, nous ne nous contentons pas de vous trouver la maison parfaite.
Nous vous entourons de conseils juridiques et fiscaux sur-mesure, grâce à notre réseau d’experts locaux et internationaux. Notre objectif : vous offrir une vision globale et limpide de votre investissement sur la Côte d’Azur, dans un cadre sécurisé et fluide.
En résumé
Acheter une maison en tant qu’étranger sur la Côte d’Azur, c’est conjuguer patrimoine, art de vivre et sérénité. Mais c’est aussi un projet qui mérite rigueur, clarté et accompagnement personnalisé.
Que vous souhaitiez acquérir, louer ou revendre, Monty + Co vous guide avec élégance et précision à travers les subtilités du marché immobilier français.
Besoin d’un conseil sur votre fiscalité immobilière ?
Nous sommes à votre écoute pour concevoir un projet qui vous ressemble, entre Méditerranée et collines, au cœur d’un art de vivre rare.
